La media sanción en el Senado del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada reaviva el debate sobre la oferta y los precios de los alquileres en CABA y el AMBA.
La Cámara de Senadores dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que propone un procedimiento de desalojo exprés. La iniciativa, que aún debe ser tratada en Diputados, establece cambios en los procesos judiciales para la recuperación de inmuebles ante incumplimientos de contrato.
Según el texto, el proyecto incorpora juicios sumarísimos, una intimación previa de diez días al inquilino moroso, la restitución anticipada con intervención judicial y la consignación de llaves cuando el propietario rechace recibir la vivienda. También incluye protección especial para menores, adultos mayores y personas con discapacidad.
El sector inmobiliario analiza el posible efecto sobre la oferta de alquileres. Actualmente, en la Ciudad de Buenos Aires se publican alrededor de 16.000 inmuebles, mientras que en el AMBA la disponibilidad supera las 22.000 unidades. Referentes del sector consideran que una mayor seguridad jurídica podría incentivar a propietarios que mantienen sus viviendas fuera del mercado.
Marta Liotto, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) y del Colegio Inmobiliario porteño, afirmó que “todavía resulta prematuro cuantificar el impacto que podría generar la iniciativa porque la decisión de alquilar una vivienda también depende de la estabilidad económica, la inflación, la rentabilidad y la confianza en las reglas de juego”. Agregó que recién cuando la ley entre en vigencia podrá evaluarse si aparecen más inmuebles en alquiler.
Operadores del sector estiman que, si la reforma se aprueba, la oferta podría crecer alrededor de un 20% durante los primeros meses de aplicación. Sin embargo, un aumento en la disponibilidad no implicaría necesariamente una baja abrupta de precios, ya que influyen la inflación, los salarios, los costos de mantenimiento y las expensas. Un departamento de tres ambientes promedia $1.100.000 mensuales en el AMBA, y las expensas rondan los $300.000 por mes.
Desde Grupo Propietarios Unidos señalaron que los contratos deberán definir con mayor precisión los domicilios físicos y electrónicos para notificaciones, el medio de pago, los plazos de intimación y las condiciones para la restitución del inmueble. También indicaron que un procedimiento judicial más rápido no resolverá automáticamente el recupero de alquileres impagos o los daños a la vivienda, por lo que las garantías seguirán siendo centrales.
Por el lado de los inquilinos, Ludmila Mazzoni Amado, abogada especialista en derecho inmobiliario, sostuvo que el derecho de propiedad ya cuenta con protección constitucional y que la discusión debe contemplar también el derecho a la vivienda. Explicó que no corresponde equiparar una usurpación con un conflicto derivado de un contrato de locación, y que la agilización de procesos no es un problema en sí misma, pero la rapidez podría limitar el tiempo para que ambas partes presenten su documentación.
Mazzoni Amado recomendó revisar cada cláusula del contrato, incluyendo modalidad de pago, mecanismos de actualización, causales de rescisión, régimen de reparaciones y condiciones para la devolución del inmueble. Propuso incorporar instancias de mediación previas a la judicialización. Concluyó: “La previsibilidad debe construirse para las dos partes. Propietarios e inquilinos no deberían ser considerados adversarios permanentes. Una regulación equilibrada debería brindar seguridad a ambos”.