Un análisis del mercado crediticio actual revela diferencias superiores a los $600.000 mensuales en las cuotas hipotecarias según el banco elegido, con el Banco Nación como actor dominante y la cuenta sueldo como factor clave para acceder a mejores tasas.
El acceso al crédito hipotecario, si bien ha retornado al mercado argentino después de décadas, presenta condiciones que aún limitan el universo de potenciales compradores, según datos del BCRA y consultoras especializadas. En marzo se otorgaron 2.600 créditos por u$s193 millones, lo que representa una caída interanual del 10%.
En el escenario actual, el Banco Nación concentra cerca del 80% de las operaciones, ofreciendo las tasas más competitivas y requisitos relativamente más accesibles. «Es el principal sostén de un mercado que, sin su presencia, prácticamente se paralizaría», explicó el corredor público inmobiliario Alejandro Braña.
Sin embargo, las diferencias entre entidades son significativas. Santiago Vitali, consultor financiero, señaló: «Con estas tasas, la diferencia entre el banco más barato y el más caro supera los $636.000 mensuales para la misma propiedad». Agregó que, con un mismo ingreso, en el Banco Nación se puede acceder a una propiedad de casi el doble de valor que en otras entidades como el Supervielle.
Un factor determinante es la tenencia de cuenta sueldo en la entidad donde se solicita el préstamo. Por ejemplo, el BBVA ofrece una tasa preferencial del 7.5% anual para sus clientes con cuenta sueldo, pero sin ella la TNA sube al 17%, lo que prácticamente duplica el valor de la cuota.
La tasa de interés es la variable principal. En créditos para departamentos de dos ambientes, un punto porcentual de diferencia puede mover la cuota inicial entre $80.000 y $120.000 mensuales. El plazo también incide: extender el financiamiento de 20 a 30 años reduce la cuota inicial entre un 15% y 20%, aunque incrementa el costo total final.
«La elección no es solo cuestión de gustos: la estabilidad del empleo y el bolsillo mandan. Muchos solicitantes extienden el plazo para poder calificar hoy, aunque asuman un mayor costo a largo plazo», destacó el bróker Sebastián Dbsie.
Los especialistas coinciden en que la cuota no debe superar el 25% de los ingresos del grupo familiar, un límite que, con dos sueldos mínimos, resulta difícil de alcanzar en muchas entidades. Para los créditos UVA, la cuota se ajusta por inflación (CER), por lo que su evolución dependerá del contexto macroeconómico.