El Gobierno lanzó un nuevo esquema de financiamiento hipotecario con fondos del FGS de la ANSES. La primera licitación de $200.000 millones se realizó y los bancos tienen 90 días para otorgar los préstamos.
El Gobierno puso en marcha un nuevo esquema de financiamiento hipotecario con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. La medida busca ampliar la disponibilidad de fondos para que los bancos otorguen créditos UVA. La primera licitación fue por $200.000 millones, dentro de un programa que prevé colocar hasta $2 billones.
El mecanismo contempla depósitos en pesos ajustables por UVA más una tasa fija. Las entidades pueden optar por un plazo de un año con una tasa mínima de UVA + 2,5%, o un plazo de cinco años con una tasa mínima de UVA + 4,5%. Para los préstamos a clientes, la tasa tendrá un tope de UVA + 7,5%, con un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA, equivalente a poco más de u$s200.000. El destino se limita a compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
Cuándo estarán disponibles los nuevos créditos
La primera licitación de $200.000 millones se realizó el lunes pasado. Los bancos tienen 90 días corridos para destinar esos fondos a nuevos créditos hipotecarios. Las primeras operaciones deberían aparecer en los próximos meses y los fondos de esta etapa deben colocarse antes del 1° de diciembre. El programa contempla licitaciones sucesivas de $200.000 millones hasta alcanzar los $2 billones. Cada banco puede tomar como máximo el 20% del monto de cada convocatoria, es decir, hasta $40.000 millones en la primera etapa.
Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, afirmó: “Lo que viene este sistema es a solucionar un tema de fondeo que tenían los bancos. Entonces lo que va a permitir es que haya más fondos líquidos para poder ser prestados”.
Chej Muse señaló que algunas entidades ya obtuvieron recursos mediante obligaciones negociables u otras fuentes para financiar sus líneas hipotecarias. En esos casos, parte del dinero del FGS podría reemplazar esas fuentes. “Muchos bancos ya tomaron las obligaciones negociables para poder prestar en forma hipotecaria. Lo que van a hacer seguramente es cambiar un dinero por otro”, explicó.
Qué cambia para quienes buscan una vivienda
El crédito seguirá siendo UVA: el capital se ajusta por la Unidad de Valor Adquisitivo y sobre ese saldo se aplica una tasa de interés fija. La novedad está en la mayor disponibilidad de fondos y en la posibilidad de que entidades con tasas superiores ofrezcan préstamos dentro del límite del programa.
Chej Muse indicó que para bancos como BBVA o Banco Ciudad, que ya ofrecen tasas de 7,5%, el nuevo esquema sería neutro en términos de costo financiero. La diferencia podría aparecer en otros componentes, como los seguros. En bancos con tasas inferiores al máximo, el FGS no necesariamente reducirá el costo para el cliente, sino que aumentará la oferta de alternativas.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, estimó que las cuotas podrían ubicarse en niveles similares o incluso inferiores a los de algunas líneas actuales. Como referencia, tomó un préstamo del Banco Nación con una tasa del 7,02% de CFT TEA para una propiedad de u$s100.000, con una financiación del 75%. En ese escenario, la cuota sería de aproximadamente $735.600, un valor similar al costo de los alquileres en CABA.
El perfil que podría beneficiarse con mayor rapidez es el de familias que buscan su primera vivienda, especialmente jóvenes con capacidad de ahorro e ingresos suficientes. Gómez Picasso ubicó el valor de las propiedades que podrían concentrar estas operaciones entre u$s100.000 y u$s120.000.
Cuántas operaciones puede sumar el mercado
Gómez Picasso calculó que, si el programa resulta exitoso, podría generar cerca de 20.000 operaciones adicionales en todo el país. Según Reporte Inmobiliario, los fondos permitirían generar entre 2.000 y 3.000 escrituras adicionales por mes a nivel nacional.
En la Ciudad de Buenos Aires, Chej Muse planteó una meta de 2.000 préstamos hipotecarios por mes. El mercado porteño parte de un promedio de 730 operaciones mensuales durante 2026. Chej Muse sostuvo: “Al haber más oferta, más gente va a poder acceder. Hay una demanda reprimida que va a poder acceder”.
El ingreso familiar, el ahorro previo para cubrir la parte no financiada y la relación entre cuota e ingreso continuarán como filtros. Gómez Picasso indicó que en el Área Metropolitana de Buenos Aires se concretan más de 15.000 compraventas mensuales. Chej Muse coincidió en que el ahorro previo es una de las principales barreras.
Qué puede pasar con los precios y la construcción
Los especialistas no esperan un salto en los precios. Gómez Picasso consideró que las cotizaciones están estables y que el programa no debería producir un movimiento significativo en el corto plazo. Si aparece alguna suba, podría concentrarse en propiedades de menos de u$s150.000.
Chej Muse anticipó una tendencia alcista moderada en los próximos meses, sin un salto de precios. En construcción, Gómez Picasso no considera que el programa genere por sí mismo una nueva ola de obras, aunque podría favorecer a desarrolladores con unidades terminadas.
El Gobierno apunta a combinar el crédito hipotecario con otras medidas de financiamiento para impulsar la actividad. El resultado dependerá de cuánto dinero se transforme en créditos nuevos, de las condiciones que ofrezcan los bancos y de la capacidad de las familias para superar las exigencias de ingreso y ahorro.
Chej Muse resumió: “La recuperación va a ser gradual, pero tenemos fe en que el plan va a funcionar”.