En 2024, el costo de construcción en Argentina aumentó 69% en dólares, el nivel más alto desde 2018. Esa tendencia se profundizó en 2025 y en el primer semestre de 2026. Según el INDEC, el costo de construcción en el Gran Buenos Aires subió 2,6% en junio, impulsado por mano de obra y materiales. En paralelo, la venta de insumos cayó 6,5% interanual en julio, según el Índice Construya. Especialistas del sector inmobiliario señalan que los compradores optan por propiedades terminadas ante el encarecimiento de construir desde cero.
El costo de construcción en Argentina registró un incremento del 69% en dólares durante 2024, el nivel más alto desde 2018, según un informe de la Fundación Tejido Urbano. La tendencia continuó en 2025 y se profundizó en los primeros seis meses de este año.
El INDEC informó que el costo de construcción en el Gran Buenos Aires aumentó 2,6% en junio, impulsado principalmente por la mano de obra (+3,3%), los gastos generales (+2,8%) y los materiales (+1,8%).
El Índice Construya, que mide la evolución de las cantidades vendidas al sector privado de productos para la construcción, mostró en julio un descenso de 0,81% mensual desestacionalizado y una baja de 6,5% interanual.
Comportamiento de los compradores
Especialistas consultados indicaron que la merma en la venta de insumos se debe a que los compradores optan por inmuebles terminados en lugar de construir desde cero, debido al aumento de los costos.
Soledad Roldán, asesora inmobiliaria de Keller Williams San Isidro, afirmó: «La gente está priorizando comprar casas de buena calidad, terminadas o recicladas, debido principalmente a los altos costos de construcción».
El fenómeno se observa en Zona Norte y también en otros corredores residenciales del Gran Buenos Aires, como Canning, donde existe un importante stock de viviendas terminadas. Jorge Von Grolman, gerente comercial de Órbita, señaló que se trata de zonas «que tuvieron un crecimiento importante de viviendas construidas durante los últimos años donde todavía pueden encontrarse propiedades terminadas a valores competitivos frente a su costo de reposición».
Factores que influyen en la decisión
Soledad Roldán explicó que «hoy conviene comprar usado desde lo económico, pero es una operación que también evita el estrés, despeja la incertidumbre y reduce los tiempos de espera». Añadió que «muchas familias están comprando su primera vivienda a través de un crédito y necesitan mudarse de inmediato».
Dina Crusizio, directora de la sucursal Pilar de LJ Ramos, sostuvo que «la ubicación manda por sobre todo lo demás. Una vez que el cliente elige el lugar, ahí recién se define el formato de la propiedad: ya sea un townhouse, una casa, un PH o un departamento, el punto de partida es siempre la zona, sobre todo en un mercado sobreofertado».
El valor de los terrenos viene bajando, aunque aún no llegó a los valores de la pospandemia. Federico Vinelli, martillero público, indicó que «en Villanueva, partido de Tigre, se pueden conseguir lotes desde u$s110.000, mientras que construir una casa de tres dormitorios puede demandar lo mismo que se pagó por el terreno».
Construir implica otros costos y tiempos: entre trámites y obra pueden transcurrir alrededor de nueve meses, no siempre existen precios de referencia claros para presupuestar y durante ese período el comprador debe afrontar expensas y otros gastos sin poder utilizar la vivienda. Por eso ganaron espacio alternativas constructivas como steel frame, sistemas modulares y wood frame, que según el bróker «pueden representar un ahorro de alrededor del 30% frente a la construcción tradicional».
Mercado de construcción por zona
Entre San Isidro y Vicente López aún se observa una demanda sostenida con nuevos proyectos en marcha, mientras que de Tigre hacia el norte la actividad está más desacelerada. Según Federico Vinelli, con excepción de algunos desarrollos puntuales en zonas como Buena Vista, La Horqueta y los alrededores de Nordelta, la actividad permanece a un ritmo menor que hace dos años.
En los segmentos de mayor poder adquisitivo o entre compradores que buscan una vivienda muy personalizada, continúa existiendo interés por adquirir un lote y construir, según Jorge Von Grolman.
Soledad Roldán señaló que en lugares puntuales con excelente acceso hay compradores que «buscan aprovechar los valores actuales de la tierra y postergar la construcción hasta que la ecuación de costos resulte más conveniente». Dina Crusizio afirmó que «el que ya compró su terreno porque se enamoró del lugar y quiere armar ahí su casa para vivir, sigue adelante con la idea de construir y va a fondo con su proyecto de vida».
Desde Órbita indicaron que «registramos niveles de demanda relativamente similares a los del año anterior, aunque con valores de cierre más ajustados. Los lotes mejor ubicados, con infraestructura consolidada y un precio competitivo siguen encontrando compradores».
El gasto de mantener un lote en un barrio cerrado puede rondar $1 millón mensual, entre expensas, impuestos y servicios, según Federico Vinelli. Esto lleva a algunos propietarios a desprenderse del activo y genera mayor oferta de terrenos. Vinelli sostuvo que «no es momento de vender un lote, sino de comprar, porque los precios están a la baja».
Estrategia de los constructores
Los constructores continúan activos, aunque con una mirada más selectiva. Jorge Von Grolman observó «una participación importante de constructores que conocen bien sus costos y detectan oportunidades puntuales», especialmente en algunas zonas de Pilar, Canning, San Sebastián y Villa Nueva.
La estrategia pasa por avanzar con proyectos en marcha y ser más cautelosos al incorporar nuevos desarrollos. Desde Órbita explicaron: «Para quienes ya atravesamos muchos ciclos de baja de la actividad sabemos que a los ciclos a la baja luego le sigue un repunte de la actividad. Cuando la actividad baja, trabajamos mucho en el diseño y preparación de proyectos nuevos y etapas nuevas de masterplans. También estamos diseñando alternativas distintas a las tradicionales. Es momento de hacer alianzas con dueños de tierra para el momento indicado».
El costo de construir un edificio nuevo supera los u$s3.000 por metro cuadrado, mientras que las unidades usadas se negocian a valores similares a los de hace dos años. Oscar Puebla, arquitecto y bróker, explicó que construir en Palermo implica un costo de obra cercano a los u$s1.500 por metro cuadrado, más la incidencia del terreno (entre u$s700 y u$s800 por metro cuadrado), impuestos, honorarios y margen del desarrollador. «Cuando uno suma todos los componentes, el costo básico de un producto nuevo está cerca de los u$s3.000 por metro cuadrado. Ese es el piso, no el techo del mercado», sostuvo.
Puebla añadió que «los usados están al mismo precio que hace dos años. Se consiguen departamentos de muy buena calidad entre u$s2.500 y u$s2.800 el metro cuadrado, mientras que muchos productos a estrenar salen arriba de u$s3.500».
Ignacio Carparelli, socio de Gewin Real State, evaluó que la mejora de la ecuación debería venir principalmente de una mayor estabilidad y previsibilidad económica que permita proyectar obras de tres o cuatro años con menor incertidumbre. «La actividad necesita que los precios de venta, los ingresos de las familias y el crédito puedan recuperar terreno frente al costo de construcción. La previsibilidad es, probablemente, la variable más importante para volver a mejorar la rentabilidad y promover nuevos desarrollos», señaló.
Martín Flachsland, gerente de marketing de Estudio Kohon, afirmó que «a la par del incremento de los costos, se registró una fuerte compra de tierras durante el primer semestre y una alta presentación de planos con valores superiores a los del año anterior», lo que marca que el impacto de los aumentos está llegando a su fin, especialmente con la aparición de iniciativas como los nuevos blanqueos y un escenario más amigable en términos inflacionarios para la evaluación real de procesos de financiamiento hipotecario. «Visto a largo plazo, el escenario es altamente positivo: hoy se puede entrar en pozos a un valor que, aunque parece caro, termina siendo barato», finalizó.