La rentabilidad bruta anual de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires llegó al 5,89% en junio, según Zonaprop, mientras los precios de venta se mantienen un 12% por debajo de su máximo histórico.
Comprar un departamento para destinarlo al alquiler recuperó atractivo como alternativa de inversión en la Ciudad de Buenos Aires. Según datos de Zonaprop, la rentabilidad bruta anual de los alquileres alcanzó el 5,89% en junio, mientras que los precios de venta permanecen un 12% por debajo de su máximo histórico.
De acuerdo con el mismo relevamiento, hoy se necesitan alrededor de 17 años de alquiler para recuperar la inversión realizada en la compra de una vivienda, un plazo que se redujo un 5,8% frente al registrado un año atrás.
Esta mejora responde al comportamiento dispar de ambos segmentos durante el primer semestre. Mientras los alquileres acumularon un incremento promedio del 15,7%, los precios de venta de los departamentos apenas subieron un 0,7%. Ese desfasaje mejoró el rendimiento de las propiedades destinadas a renta.
La derogación de la Ley de Alquileres también influyó en el renovado interés. Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, afirmó: «El propietario recuperó capacidad de decisión al momento de ofrecer una propiedad en el mercado, ya que puede definir la moneda del acuerdo, el mecanismo de actualización, la garantía exigida y el plazo del contrato».
En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, una cifra un 3% inferior a la del mismo mes de 2025. El desempeño acumulado de 2026 permanece levemente por debajo del registrado un año atrás.
Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achával Propiedades, sostuvo: «La rentabilidad es condición necesaria, no suficiente. Todavía falta mayor previsibilidad macroeconómica y una recuperación más firme del financiamiento».
Según Monitor Inmobiliario, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,76%, por encima del promedio de los últimos años, que fue del 4,16%. Sin embargo, ese porcentaje no contempla costos como expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, honorarios y períodos de vacancia. Vázquez Blanco detalló que «el rendimiento efectivo suele ubicarse entre 1 y 1,5 puntos porcentuales por debajo del retorno bruto».
Daniel Bryn, analista de Zipcode, declaró: «Quienes deciden invertir ahora, lo hacen en una etapa temprana, antes de que la consolidación del crédito hipotecario y un escenario macroeconómico más estable impulsen una demanda más masiva».
En 2026, la rentabilidad bruta anual se ubica en torno al 6,2%, un nivel que contrasta con los mínimos alcanzados durante los años de mayor regulación del mercado locativo. En 2020, el retorno promedio había caído hasta el 1,8%, mientras que entre 2019 y 2022 se mantuvo por debajo del 3,5%. La recuperación comenzó a acelerarse desde 2023 y llevó al indicador al nivel actual, el más alto en casi 25 años.
El precio publicado de los departamentos ronda los u$s2.467 por m², todavía por debajo del valor que justificaría esa relación entre precio e ingreso por alquiler, estimado en torno a los u$s3.899 por m².
Hoy en día, hay más de 16.000 departamentos disponibles en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, muy por encima de los cerca de 4.000 que había durante la vigencia de la Ley de Alquileres.
Según Monitor Inmobiliario, Villa Lugano alcanza una rentabilidad bruta del 12,51% y La Boca del 9,52%. También aparecen entre los barrios con mayores rendimientos Floresta (8,81%), Balvanera (8,75%), San Nicolás (8,67%) y Parque Patricios (8,59%). Para quienes buscan un equilibrio entre ingreso, facilidad de alquiler y potencial de valorización, Almagro, Boedo, Flores, Villa General Mitre y San Cristóbal aparecen como opciones con rendimientos en torno al 7,5% y 8,5%, según Bryn.
En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires. Dentro de ese total, apenas 587 operaciones incluyeron hipoteca. Vázquez Blanco afirmó: «Sin crédito en escala, la recuperación de precios será gradual, selectiva y desigual entre barrios y tipologías».