Mientras en CABA la oferta de viviendas en alquiler se recupera, en el Gran Buenos Aires la escasez de unidades mantiene los valores elevados, con aumentos que superan la inflación.
El mercado de alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) presenta una dinámica diferente a la de la Ciudad de Buenos Aires. En CABA, la oferta de unidades se ha recomponido en los últimos dos años, pero en el conurbano la escasez de viviendas disponibles mantiene la presión sobre los precios, registrando subas por encima de la inflación.
Tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta en CABA se recuperó significativamente, ubicándose entre las 14.000 y 15.000 unidades disponibles. En contraste, en el GBA persiste la escasez, al menos en viviendas en pesos. Los datos más recientes muestran que, en el último año, los departamentos de 2 ambientes aumentaron un 52% y los de 3 ambientes un 51,6%, superando ampliamente el 31,3% de inflación general del período.
El promedio de alquiler en el GBA ya supera el millón de pesos para unidades de 3 ambientes, mientras que los de un dormitorio rondan los $741.923. En muchos casos, estos valores incluso superan a los de CABA para tipologías equivalentes, según Reporte Inmobiliario.
La explicación principal se encuentra en la oferta limitada. El conurbano arrastra años con bajo nivel de desarrollo de edificios, generando un stock reducido frente a una demanda sostenida. Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, explicó que en la zona sur la dinámica responde casi exclusivamente a una restricción estructural de oferta, con distritos como Avellaneda y Lanús con escasa incorporación de unidades nuevas en la última década.
En la zona norte, según Daniel Salaya Romera de Salaya Romera Propiedades, los valores responden en gran medida a la corrección de contratos que venían retrasados, tras el cambio del esquema regulatorio. La rentabilidad se recompuso, pasando de niveles cercanos al 2% anual a valores en torno al 5%, incentivando el regreso de propiedades al mercado.
En el oeste, el escenario es más heterogéneo. Paola Sessarego, de Grupo Vaccaro, señaló que la presión sobre los alquileres combina la oferta limitada y la dificultad de acceso a la vivienda propia, lo que sostiene la demanda. La segmentación del mercado es marcada, con factores como ubicación, seguridad y equipamiento generando diferencias significativas de precio.
El cambio en el perfil de la demanda, con muchos hogares permaneciendo en el alquiler ante la imposibilidad de acceder al crédito hipotecario, refuerza la competencia por cada unidad disponible. El nuevo marco regulatorio modificó el comportamiento de los propietarios, generando mayor previsibilidad que incentivó la oferta en algunos casos, pero también elevó los requisitos para los inquilinos. El resultado es un mercado más selectivo, con valores firmes y escasa capacidad de corrección en el corto plazo.