Regularizar los planos de una propiedad con ampliaciones no declaradas es un proceso que demanda entre cuatro y seis meses, con costos que dependen de la zona, la superficie y la reglamentación de la obra.
Legalizar los planos de una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires es un trámite que se realiza con frecuencia cuando una propiedad tiene ampliaciones o modificaciones que no fueron declaradas. La necesidad suele surgir al momento de vender, subdividir o iniciar una reforma que exige que la documentación coincida con lo construido. El proceso implica presentar planos actualizados y pagar los derechos correspondientes por la obra realizada sin permiso.
Según explica la arquitecta y especialista en gestiones municipales Liliana Larrozza, regularizar una obra «es, en términos prácticos, como presentar un final de obra, pero con el agregado de que se deben abonar derechos y multas por lo construido sin permiso». Esto aplica siempre que no haya clausuras ni intimaciones previas; en esos casos, el procedimiento es distinto.
Cuando se trata de una regularización formal, el propietario debe presentar planos que reflejen la situación real de la vivienda y cumplir con los requisitos técnicos que exige la Ciudad. El trámite requiere la intervención de un profesional matriculado —arquitecto, ingeniero civil o maestro mayor de obras, según el alcance— que firme digitalmente los planos y las encomiendas profesionales. Esa firma certifica la responsabilidad técnica sobre el proyecto y habilita la presentación ante el sistema municipal.
En el caso de viviendas, la Ciudad obliga a presentar lo que se conoce como «plano único», un documento que integra arquitectura, estructura e instalaciones en una sola presentación digital. Allí se incluyen los cálculos de superficies, las siluetas, las planillas sanitarias, eléctricas y de incendio, y toda la documentación técnica necesaria. Este formato unificado demanda más tiempo de preparación, pero agiliza la revisión: «Lo ve un solo analista, lo que hace más eficiente la aprobación», señala Larrozza.
Los tiempos del trámite no son inmediatos. El armado previo del plano único puede llevar entre 40 días y dos meses, siempre que el proyectista tenga la documentación lista. Una vez ingresado el expediente en el sistema TAD, la aprobación del proyecto suele demorar entre 60 y 90 días, y la emisión del permiso de obra requiere al menos un mes adicional. En total, el proceso completo demanda entre cuatro y seis meses para obtener el proyecto registrado y el permiso correspondiente.
El costo de legalizar depende de tres factores: Los derechos se calculan según la zona y el valor del metro cuadrado. A eso se suma una multa proporcional a lo construido sin autorización. Si la ampliación es reglamentaria, la Ciudad cobra el valor del derecho de obra más un 250% adicional. Si no es reglamentaria, la multa puede llegar al 500%.
Larrozza lo ejemplifica así: si se ampliaron 20 metros cuadrados y el derecho de obra es de $1000 por metro, el propietario deberá pagar $3500 por metro si la obra es reglamentaria, o $6000 si no lo es. A esto se suman los honorarios profesionales, que representan entre el 10% y el 15% del valor total de la obra. Dentro de ese porcentaje, alrededor del 60% corresponde al proyecto y la gestión municipal, y el 40% a la dirección de obra.
La especialista menciona que, para una vivienda con modificación y ampliación, una gestión puede costar entre $2.500.000 y $3.000.000, dependiendo de la complejidad del caso. «Si una persona tiene que legalizar los planos porque va a hacer una reforma y hay metros no declarados, en términos generales debe calcular que los honorarios rondan el 10% del valor de la obra», resume.
Legalizar no es un trámite menor, pero sí un paso necesario para regularizar la situación de una vivienda y habilitar futuras operaciones, desde una reforma hasta una subdivisión. En una ciudad donde las ampliaciones informales son frecuentes, el proceso se volvió parte del recorrido habitual de muchos propietarios que buscan poner en regla lo que alguna vez se construyó sin permiso.