El mercado inmobiliario de Buenos Aires enfrenta una situación donde los precios de las propiedades alcanzaron un nivel históricamente bajo, lo que influye en la disposición de los vendedores a ajustar los valores. Un informe privado reveló que solo uno de cada cinco vendedores acepta modificar los precios al momento de cerrar una operación.
Sin embargo, «los precios de cierre de las operaciones de compraventa de departamentos en la ciudad se estabilizaron,» confirmó el trabajo realizado en colaboración entre la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Re/Max Argentina, respaldado por Reporte Inmobiliario.
El análisis menciona un descenso ligero en los precios acordados respecto a los precios de lista, donde la brecha entre el precio de publicación y la contraoferta ha alcanzado uno de sus niveles más bajos, cercano al 5%, destaca el informe. Esta medida, conocida como el Índice «M2 Real,» ofrece una referencia del valor real del metro cuadrado en CABA, permitiendo comparar la cotización de venta promedio con el precio publicado.
Hernán Perrone, bróker matriculado Re/Max Parque, expresó que «la desaceleración de la inflación y la estabilización del tipo de cambio influyeron visiblemente en los precios del mercado inmobiliario.
Esta estabilidad financiera genera un entorno más confiable que alienta a las personas a realizar inversiones en ladrillos, agregó Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay.
Aunque los precios actuales aún se encuentran por debajo de los niveles históricos, ya se notó una mejora en los valores comparados con el año anterior, especialmente en departamentos de uno a tres ambientes.
Los precios de los inmuebles caen en la Ciudad de Buenos Aires
Con relación a enero de 2020, mes de inicio de la serie, el valor actual del metro cuadrado en CABA aún se ubica un 14,26% por debajo en términos nominales. Sin embargo, en marzo de este año se quebró una racha de 20 meses en la que el precio por m2 había estado por debajo de los u$s1.800. Desde entonces, y hasta septiembre, el valor ha superado consistentemente esa barrera.
Al desglosar las cifras por cantidad de ambientes, las compraventas de monoambientes alcanzaron un precio de cierre por m2 de u$s1.956. Las unidades de 2 y 3 ambientes, en cambio, registraron valores de u$s1.904 y u$s1.797 por m2 respectivamente.
En cuanto a la brecha entre el valor de publicación y el precio final de las operaciones concretadas en septiembre, esta se ubicó en un promedio de –4,4%, el porcentaje más bajo desde que se empezó a registrar esta serie. Además, se evidencian seis meses consecutivos en los que la diferencia se mantiene por debajo del 5%.
El estudio confirmó además que los «departamentos usados en su conjunto tuvieron un incremento en su valor de más del 9% en comparación con el mismo tiempo de julio de 2023,» según datos aportados por Reporte Inmobiliario.
La oferta de inmuebles en Buenos Aires vio cambios importantes, donde muchas propiedades que estaban en venta volvieron al mercado de alquiler tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres. Un aspecto positivo que emerge de este contexto es que si bien «el valor del m2 en Argentina sigue siendo relativamente accesible en comparación con otros mercados,» aún está lejos del alcance del asalariado promedio, afirmó Perrone.
El tipo de cambio se encuentra en un leve descenso, lo que incrementó la demanda de propiedades como una vía segura para proteger ahorros.
En términos de inversión, la actual situación también ofrece oportunidades. Perrone comentó: «el actual blanqueo de capitales y los costos bajos, así como los beneficios fiscales, crean un entorno favorable para invertir».
Los propietarios ya no suelen aceptar la contraoferta
El precio de venta efectivo suele ser entre un 4% y un 6% menor que el precio publicado. Al respecto, Perrone explicó: «En mi opinión, la diferencia entre el precio publicado y el precio de venta efectivo es una cuestión cultural en nuestro país. A los argentinos se nos hace común negociar y regatear precios. Muchas veces se pone uno sabiendo de antemano que va a haber una contraoferta. Esto es histórico. Hoy la brecha es baja en comparación a lo que estaba pasando post pandemia. Igualmente, depende mucho del tiempo que la propiedad está publicada. Las propiedades que se captan ahora y se venden dentro de los 60 días están más cerca del 4 o 5% del valor de negociación».
En septiembre de 2024, el valor promedio del metro cuadrado para departamentos de un ambiente fue de u$s1.956 por m2.
Según Perrone, este tipo de unidades son más demandadas por diversos factores: «Los departamentos de un ambiente son más demandados porque requieren un ticket menor, lo que genera que haya más personas dispuestas a invertir estos montos de dinero».
También son los más adecuados para renta, ya sea tradicional o temporaria, siendo elegidos por personas que viven solas, estudiantes y turistas. Esto genera un mercado más amplio, mientras que los departamentos más grandes requieren una mayor inversión y, por lo tanto, tienen una demanda más limitada.
Sin embargo, ahora se observa un crecimiento lento y sostenido, aunque aún no se alcanzan los niveles históricos de los precios (un dos ambientes usado en CABA, según el portal Cabaprop oscila en USD 80.000). Se espera que los valores sigan subiendo gradualmente si la inflación y el tipo de cambio se estabilizan, y si los créditos hipotecarios ganan protagonismo.
Finalmente, respecto a cómo reducir la brecha entre los precios publicados y los de venta, Perrone concluyó: «Para reducir esa brecha, sería ideal que la demanda sea más fuerte, lo que llevaría a menos negociación. Sin embargo, esto también forma parte de la cultura local de negociar precios. Cuando hay mucha demanda, como pasó en 2017/2018 con los créditos UVA, algunos compradores cerraban a precio de publicación, pero esto es excepcional, ya que el argentino está acostumbrado a la negociación y le gusta negociar».