Tras los años de existencia de la Ley de Alquileres, durante los cuales los propietarios estaban obligados a hacer contratos de tres años las propiedades fueron quitadas del mercado inmobiliario, algo sin precedentes en la historia inmobiliaria argentina. Post DNU, que derogó la legislación creada en 2020 y modificada en 2023, los acuerdos ahora que se pactan a menor plazo brindan mayor seguridad a los propietarios respecto a la disponibilidad futura de sus inmuebles.
Las obligaciones impuestas por la ley derogada hacían de los contratos de tres años un tiempo demasiado largo, considerando la inestabilidad económica y las cláusulas de actualización obligatorias. El factor principal que determina la decisión de optar por contratos más cortos está dado por el DNU, que liberó el mercado de alquileres, ofreciendo a los propietarios la posibilidad de adaptar los plazos contractuales a sus necesidades y expectativas de venta.
«Con la reintroducción de los créditos hipotecarios UVA, que más de 18 bancos ofrecen en Argentina, se empiezan a propagar en el mercado contratos por 6 meses o 1 año. Los propietarios que desean desprenderse de sus inmuebles ven en estos contratos cortos una oportunidad para concretar la operación de compra-venta y destinar el dinero a otras inversiones», señaló Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y de Liotto Propiedades.
El contexto económico actual, la baja rentabilidad de los inmuebles en términos de alquileres y la alta demanda de viviendas de alquiler generaron que los propietarios decidan celebrar contratos más cortos. Aprovechando el actual marco normativo, que no impone un plazo mínimo, es decir, que las partes pactan libremente el plazo de la locación, lo habitual es que ahora los contratos, en particular los de vivienda, se celebren por un plazo de 24 meses (aunque existen casos de contratos de 18 o 12 meses, y no por contratos temporarios, sino habitacionales).
Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que es común en las locaciones de 24 meses incorporar cláusulas que permiten la resolución anticipada del contrato por parte del propietario en caso de venta del inmueble, previsto en el art. 1189 inc. b del Código Civil y Comercial de la Nación desde 2015. «Con la reforma legislativa introducida por el DNU, las partes también pueden fijar en el contrato supuestos específicos por los cuales el dueño puede resolver la relación locativa, normalmente incluyendo una indemnización en favor del inquilino«.
Intención de venta con créditos hipotecarios
Tras el anuncio de los créditos hipotecarios UVA se generó entusiasmo y más de 250.000 en los bancos de parte de personas y familias interesadas en acceder a la vivienda propia. Esto permitió que se observen señales de mejoría en el mercado de compraventa de inmuebles aunque los desembolsos se están realizando en cuenta gotas y recién se espera que los créditos se activen con fuerza para luego de agosto.
La expectativa de un incremento en la demanda de propiedades, por los nuevos créditos hipotecarios, impacta las estrategias de alquiler y venta de los dueños
«La posibilidad de celebrar contratos de alquileres más cortos y de fijar cláusulas de resolución anticipada por parte del locador, en caso de venta, proporciona tranquilidad a los propietarios. Esto, a su vez, incrementa la oferta de inmuebles en alquiler, contribuyendo a que los precios no se disparen debido a una mayor disponibilidad en el mercado (oferta y demanda)«, aclaró Abatti (h.).
Según el Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario que realiza el Colegio Inmobiliario porteño precisó que en junio los valores de alquileres acumulan una caída del 39,8% promedio. El valor locativo en el mercado de vivienda se incrementa por debajo de la inflación desde enero hasta junio de 2024. En algunos contratos, ya se observan reducciones en términos nominales, y las contraofertas de los inquilinos son cada vez más aceptadas por los propietarios.
Aun así, un departamento de tres ambientes en CABA promedia en $550.000 y un dos ambientes en $400.000 haciendo difícil la ecuación financiera del inquilino
Abatti (h.), detalló que los propietarios, conscientes del actual valor bajo de los inmuebles, consideran esta situación una oportunidad para el recambio. Este recambio podría ser para ampliar la superficie, o bien para quienes tienen propiedades grandes y deciden mudarse a unidades más pequeñas, adquiriendo además otra propiedad para rentarla y generar ingresos.
Futuro
La decisión final dependerá de cada propietario y su situación personal. Algunos preferirán desprenderse del inmueble para adquirir liquidez; para ellos, la posibilidad de vender gracias a un crédito puede llevarlos a elegir contratos más cortos.
«Sin embargo, existe una gran cantidad de propietarios, como los jubilados que alquilan para complementar sus ingresos, a quienes no les interesa vender y probablemente opten por contratos tradicionales de 24 meses», acotó Liotto.
Si no encuentra inquilinos dispuestos, el propietario no logrará alquilar el inmueble, pese a los beneficios de los contratos cortos
Una de las principales ventajas de los contratos cortos es la seguridad respecto a la disponibilidad futura del inmueble y el valor de renta en el momento de renovar. En este contexto de libertad contractual, también es crucial considerar las necesidades de los inquilinos.
Liotto, sostuvo, que la expectativa de un incremento en la demanda de propiedades, debido a los nuevos créditos hipotecarios, influirá en las estrategias de alquiler y venta de los propietarios. «Esta situación los obligará a revaluar el verdadero objetivo de su inversión y el destino del inmueble que poseen».
La existencia de créditos hipotecarios impacta en las decisiones de los propietarios, quienes deben definir si avanzarán hacia la venta de la propiedad o mantendrán un contrato de alquiler y bajo qué términos lo harán. La combinación de estos factores y necesidades personales determinará el curso de acción de cada propietario.
Abatti concluyó que esto dependerá del rol y finalidad de cada inversor. «Aunque el inversor típico en bienes raíces suele ser conservador y adquiere propiedades para conservarlas durante años, existen aquellos que buscan oportunidades para recambiar unidades cuando ven una ventaja. Además, estos nuevos créditos no están limitados a la compra de la primera vivienda, lo que permite que más personas consideren este tipo de inversiones».